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                                                                二手房市場降溫明顯 政策以規范秩序為主

                                                                2018年11月26日 15:14    來源:中國經營報    點擊: 次    0 條評論
                                                                記者發現,房地產市場熱度明顯降溫,部分城市房價出現了真實的下跌,尤其是二手房價格更為明顯。而二手房的價格數據被業界認為是房地產市場的晴雨表。
                                                                 
                                                                據國家統計局近日公布的10月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示,一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平,二手住宅環比下降;二線城市環比漲幅均回落;三線城市新建商品住宅價格環比漲幅微擴,二手住宅漲幅回落。同時,一二三線城市商品住宅銷售價格同比累計平均漲幅比去年同期回落。
                                                                 
                                                                受訪經濟界專家認為,由于限價政策的存在,在房價上漲或下跌的時候,二手房價格先于新房價格變動,二手房價格更能反映市場的真實情況。近期房價上漲預期發生了反轉,這也說明調控效果的顯現。
                                                                 
                                                                二手房價普跌
                                                                 
                                                                相比新房市場,二手房市場的降溫更為明顯。來自國家統計局發布的數據顯示,據初步測算,從環比看,4個一線城市新建商品住宅銷售價格持平;二手住宅銷售價格下降了0.2%,降幅比9月擴大0.1個百分點,其中北京、上海和廣州均下降0.2%,深圳下降0.6%。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.0%和0.3%,漲幅比9月分別回落0.1個和0.5個百分點。35個三線城市新建商品住宅價格上漲1.1%,漲幅比9月擴大0.2個百分點;二手住宅銷售價格上漲0.5%,漲幅比9月回落0.3個百分點。可見,二手房價格的變化反映出市場已經明顯降溫。
                                                                 
                                                                國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀稱,“10月,各地繼續堅持因城因地制宜、精準施策,強化地方調控主體責任,促進房地產市場逐步回歸理性。”
                                                                 
                                                                從具體城市來看,類似降溫也有很多新的現象。據易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者介紹,對全國70個城市二手房價格數據進行排序,可以看出,安慶、大理和貴陽等城市二手房的價格上漲幅度依然是比較大的。這也說明部分城市依然是比較堅挺的。此類城市購房政策相對寬松,潛在購房需求依然比較大。
                                                                 
                                                                他還補充說,從下跌的城市來看,主要是14個城市,數量明顯多于一手房市場。此類城市基本上是過去大家討論比較多的熱點城市,包括廈門、深圳、杭州等一二線城市,也包括丹東、泉州等三四線城市。此類城市房地產的政策管控比較嚴厲,進而房東的市場預期快速調整,降價趨勢不改。
                                                                 
                                                                此類數據走勢也在房屋銷售和租賃領域都是有所體現的。根據易居研究院公布的全國二手房成交監測數據,今年10月全國10個城市二手房交易套數環比下跌25%,同比下跌了9%。同時,根據國泰君安證券的數據,其監測的全國33個城市中,有17個城市租金漲幅由正轉負。
                                                                 
                                                                對于二手房市場降溫明顯的現象,西南財經大學經濟學院副教授劉璐對記者表示,“從空間上的分化來說,人們傳統上認為房價更為堅挺的市區二手房反而跌幅更大,也跌得更早。目前市區不少樓盤都有10%到20%的跌幅,個別樓盤甚至更大。相反,很多郊區樓盤的二手房價格跌得晚,幅度也相對較少。”
                                                                 
                                                                之所以出現這種現象,劉璐認為這主要有兩個方面:第一是市區二手房在前期累積的漲幅更大,所以回調的壓力和幅度也相對更大。第二是由于“限售”的存在,使得這一輪作為樓市成交量主戰場的郊區(特別是近郊)的很多房源都被限售鎖住,無法出售。而市區很多房源都是在這一輪樓市上漲之前購置的,所以不受限購影響,業主想賣就賣。
                                                                 
                                                                從房價上漲預期改變到真實房價下跌,新時代證券首席經濟學家潘向東指出,7月31日政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”,調控政策發布次數也不斷創歷史新高,在調控重壓疊加房企融資壓力加大的背景下,房價預期改變傳導至真實房價下跌,“堅決遏制房價上漲”取得一定成效,以致10月31日政治局會議沒有提到房地產。
                                                                 
                                                                根據中原地產統計,2018年1〜10月全國累計房地產調控次數超過400次,同比增長80%,創歷史最高。
                                                                 
                                                                受訪專家認為,調控效果顯現,尤其體現在二手房房價上。劉璐對此指出,北京“3·17”樓市新政的政策效果可謂非常地顯著。除了新房市場的調控效果進一步穩固之外(自2017年4月起北京的新房價格指數下跌0.8%),調控效果最為明顯的是二手房市場。據他統計,截至2018年2月,北京的二手房均價在11個月內下跌了6.6%(這是北京全市整體意義上的均價下跌)。
                                                                 
                                                                此前讓大家覺得房價是越調越高,為何此次房價出現真實的下跌?
                                                                 
                                                                對此,嚴躍進對記者分析稱,“需求投資、政策趨緊、供應增加,這都對房價產生影響,且此類影響疊加,容易帶來房價的下跌。” 在他看來,實際上當前房價管控效果顯現,首先需要肯定調控的效果,其次也需要注意到經濟面臨一定下行壓力,適當穩定房價也有必要。
                                                                 
                                                                國家統計局新聞發言人近日就10月份國民經濟運行情況答記者問時也表示,當前外部不穩定、不確定因素依然較多,經濟運行仍面臨一定下行壓力,下一步要狠抓政策落實落地,促進經濟平穩運行在合理區間,努力完成全年的經濟社會發展目標。
                                                                 
                                                                因城施策將持續
                                                                 
                                                                從最新發布的調控政策來看,主要是針對銷售中存在的違規現象。
                                                                 
                                                                據新華社報道,住建部近日通報各地專項行動查處的第三批違法違規房地產開發企業和中介機構。
                                                                 
                                                                曾在6月,住建部與司法部等七部委曾聯合印發了《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》,決定于2018年7月初至12月底,在北京、上海、廈門等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。
                                                                 
                                                                對于這種現象,嚴躍進對記者分析,“類似查處應該持續進行,即房地產秩序需要規范,無論在市場上升還是下跌周期中都需要堅持,尤其是對房企和中介需要積極進行管控。”
                                                                 
                                                                未來房地產領域還可能會出臺哪些調控措施?
                                                                 
                                                                嚴躍進預計,穩定性的房地產政策依然需要進行。不過,他同時建議,對于剛需購房者和合理的換房需求,需要給予相對寬松和靈活的購房政策。
                                                                 
                                                                新時代證券首席經濟學家潘向東指出,從近期調控政策來看,限制性政策出臺次數不多,主要以政策補丁、規范市場秩序為主。在他看來,整體來看,調控趨于平穩,年內限制性調控政策出臺的可能性不大。歷史經驗表明,當房價下跌6個月以上的時候,調控往往會放松,但這一次調控全面放松的可能性不大。
                                                                 
                                                                “因為一是居民加杠桿的空間有限,這與前幾輪周期不同;二是政策大起大落不利于預期管理,從近期政策變化來看,政策越來越看重穩定預期,環保限產不再‘一刀切’、貨幣政策報告淡化去杠桿、監管政策緩和等,再次全面刺激房地產將使之前的調控成果付之一炬。”潘向東認為。
                                                                 
                                                                不過,他指出,雖然全面放松不太可能,但存在結構性放松可能,例如近期武漢出臺的剛需買房新規。
                                                                 
                                                                根據武漢市房管局規定,從11月15日開始,武漢市備案均價20000元/平方米以內、面積140平方米以下新建商品住宅項目,剛需家庭優先選房房源比例將不低于80%,其中,江岸區后湖片區、漢陽區四新片區、洪山區白沙洲片區、東湖高新區光谷東片區、東西湖區常青片區、蔡甸區等熱點區域,比例提高至100%。在業界看來,這一政策的推出,將一部分和剛需競爭的買家,直接擠到了改善板塊之中。
                                                                 
                                                                東方證券地產首席分析師竺勁在研報中也稱,房地產市場城市間分化加劇,樓市調控政策或維持因城施策。
                                                                 
                                                                因為2014 年以前,全國房地產市場的特點是同漲同跌,不同能級城市之間的分化不明顯。但2014 年以后,全國樓市的分化趨勢加大,不同能級城市之間出現輪動走勢,典型的即為 2017 年起一二線城市的收縮與三四線城市的持續繁榮。
                                                                 
                                                                竺勁認為, 2019 年可以期待的是二線城市銷售端的反彈,需要警惕的是部分三四線城市銷售的下滑和庫存的累積。而出現各能級城市周期錯位的主要原因就在于本輪的精細化調控政策。因而他預計,未來因城施策可能仍將維持,城市間的輪動也將持續。
                                                                聲明:本網大部分文章轉載自第三方媒體,文章頭部皆有標注來源出處,如涉及第三方合法權利,請告知本網下架處理。
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